一方面，广州地铁7号线顺德段已经开通，一轨直通广州南站；另一方面，北滘新城楼市经历去年短暂疯狂后，今年已经回归平静期。资深中介小雨告诉萨姐，虽然一手楼盘待价而沽，价格企稳，但二手市场因为投资客想解套、客户置换需求等原因，陆续有业主低价放盘，对比去年有很大优惠幅度。PS：下周三（5月11日），功夫君会继续开播，跟大家聊聊节后楼市，点击【预约】按钮，我们直播间见！美的领贤公馆是北滘新城比较热门的二手楼盘，因为距离美的大道站约300米，过马路就到北滘华师附小和附中，小区自带北滘育贤幼儿园（公办），接送小孩上学比较方便。该盘只有三个面积段，81㎡三房一卫、89㎡三房两卫和105㎡四房两卫，全部带装修。其中89㎡有两个户型，一个南向横厅，一个北向竖厅。去年行情好时，中间楼层的89㎡南向三房成交价去到268万，单价超3万/㎡，当时还有5个买家抢着买。现在有一套89㎡南向三房，房屋保养新净，望花园，挂牌价230万还带车位，单价约2.58万/㎡。此外，还有一套东北向的89㎡三房，报价220万，不过是内转单位，一般要求首付不低于4成。如果购房预算有限，可看看81㎡三房一卫，有一套南向房源报价195万，单价约2.4万/㎡，低于整个小区挂牌均价。中介透露，虽然领贤公馆在网上显示有39套在售，但实际在售只有10套左右，其余业主只是挂牌看看，因此这个小区房源供应相对紧俏。雅居乐英伦首府起步面积较大，户型涵盖98-345㎡三至五房，毛坯居多，部分业主自行装修。这个盘的亮点是大园林、自带会所和泳池、丰富的社区底商和业主活动，近凤起兰庭幼儿园（公办）。据中介称，98㎡三房是东北或西北向，报价普遍在215-240万，跟去年高峰期相差无几，业主心态比较硬。相比之下，115㎡得房率比98㎡更高，在预算充足的情况下，多数人会选择115㎡三房。去年行情好时，115㎡毛坯三房可以卖到260-270万，单价约2.26-2.35万/㎡。现在有一套高层的115㎡南向毛坯三房，挂牌价250万，单价约2.17万/㎡。5月7日，刚挂牌一套115㎡北向带装修三房，报价245万，单价仅2.13万/㎡，挂牌当天就有多个来电询问房源情况。
| 115㎡北向三房（来源：恒晟地产）
如果你是改善型买家，还可以看看这套135㎡南向毛坯三房，高楼层视野好，报价290万，低于小区同等房型25-30万。有业主亲测，从楼盘步行到美的大道地铁站约15分钟，属于步行可接受范围。君汇上品是佳兆业进驻顺德早期项目，楼龄超过十年，与前面两个楼盘同属君兰社区管理。它紧邻佛山地铁3号线高村站（在建），旁边有高村小学、高村幼儿园、北滘体育公园等。这个盘的亮点在于：①16-20层小高层，舒适度高；②高实用率户型，比如89㎡实用面积可达到115㎡，而现在市面上89㎡户型一般只有70几㎡实用面积。有一套中间楼层的89㎡北向带装修三房，报价180万，单价约2万/㎡。该房源满五唯一，税费少。要知道，去年高峰期时，同样的房源报价去到220万左右。| 君汇上品报价180万的89㎡户型（来源：恒晟地产）
如果想要89㎡南向三房，总价预算至少要提高30-40万，目前也有一些房源可选。中介建议，尽量避免选择靠近林上路的楼栋，减少马路噪音影响。美的君兰江山是本地人很喜欢的小区，市场上还流传着一句话“人生得一江山足矣”。萨姐有几个北滘朋友都表示，他们的置换目标就是君兰江山。该盘是北滘新城少有的低密度社区，拥有君兰会所、高尔夫俱乐部、美和门诊部、精品酒店等，小区门口就是北滘君兰幼儿园（公办），生活配套一应俱全。“这个小区只有两种人，一种是北滘有钱人，住高尔夫大平层的，另一种是投资客，那些107㎡的业主大部分是投资客，” 熟悉该小区的中介说，去年楼市疯狂期这个盘业主姿态最高，不过今年情况不同了，放盘量有所增加，还有议价空间。比如一套141㎡北向毛坯四房，报价360万，单价约2.55万/㎡，去年同等房型成交总价基本维持在380万以上。
此外，还有一套一线望高尔夫的302㎡毛坯大平层，报价760万，去年同等房型总价基本在1000万以上，而且经常断货。
至于最小的107㎡三房，本来上周有两套房源挂牌，其中一套以290万成交了，另一套报价250万，但地铁开通后，业主反价了，暂不推荐。近期，合景天銮和美的云悦江山有少量内转单位放盘，相比案场销售价格优惠不少，而且部分是现楼，或收楼时间更早。比如，合景天銮四期有一套95㎡带装修三房，现楼，望花园，报价215万，单价约2.26万/㎡，按一手交税。目前该盘类似户型一手售价约2.4-2.5万/㎡，总价要多出13-22万。
又如，美的云悦江山有一套92㎡带装修南向三房，报价220万，比正常一手房源总价少20多万。同样按一手交税，预计今年11月收楼。不过，内转单位多为员工持有，可能以年终分红或其他形式抵扣部分房款，因此大部分存在发票价与原始售价不符合，差额部分不可贷款，因此要求至少4成首付。“如果价格很笋，也会有刚需买家高首付甚至全款购买，一般这种房源不需要特别推荐，很快就能卖出去了。” 资深中介小雨说。如果不是非君兰社区不可，也可以看看北滘社区的美的翰城，这个小区入住率超过8成，居住氛围不错。该盘位于北滘新旧城交界，旁边有北滘知名的承德小学和君兰中学，底商丰富，临时停车位充足。
据一位业主反映，美的物业服务不错，当业主需要上门检查维修，工程人员能及时响应，妥善解决问题。项目分为一期花园和二期嘉园，户型涵盖88-112㎡三房以及133-202㎡四房，选择丰富。一期有一套108㎡南向带装修三房，房屋保养新净，报价205万，单价仅1.89万/㎡。同等总价，如果买领贤公馆，还够不着89㎡三房户型。
二期则有一套135㎡南北对流四房，带精装修，报价290万，单价约2.15万/㎡。同等房型单位，去年挂牌价去到330万左右。近几年，北滘新城迎来广州7号线顺德段开通，引入北滘华师附小和附中等，配套不断完善，房价也一路攀升。对于刚需来说，如果购房预算紧张，未必要死盯君兰社区，可以看看离北滘新城较近的北滘社区、林头社区。下面介绍三个上车门槛较低的项目：深业城、南源花园、尚悦名都。深业城：北滘早期大盘，大园林，绿化好，自带会所和游泳池，居住氛围较好，属于林头社区。美中不足是被立交桥隔开，步行到华美达酒店、北滘医院需要绕行，路况相对复杂。有一套89㎡东向带装修三房，报价162万，单价约1.8万/㎡，满5年税费低。按首套三成首付计算，首付仅需48.6万，对比北滘新城普通三房首付60万起步，大大减轻首付压力。南源花园：它属于北滘社区，据说是北滘早期豪宅盘，很多第一手业主已经移民国外。本地人对它有一种情怀，“不能和富豪做邻居，也想看看富豪喜欢什么房子”。经过时间洗礼，依然能看到该盘特别之处，欧式尖顶洋房，精致的弧形小窗和观景阳台等。但是它有20多年楼龄了，是楼梯楼，人车不分流。有一套85㎡北向三房，带装修，报价116万，单价约1.36万/㎡。从户型图上看，85㎡还有套房，比较少见。如果预算充足，不妨看看94㎡南向带装修三房，报价142万，三成首付低至42.6万。尚悦名都：最近这个盘卖得不错，它位于北滘职业技术学校旁，整盘只有6栋楼，居住舒适度不错，楼龄与深业城相差无几。有一套90㎡南向毛坯三房，报价148万，单价约1.64万/㎡。如果想要带装修，总价预算要提高20-25万左右。如果要总结北滘二手市场特点，萨姐认为用“风水轮流转”再合适不过，去年高潮期业主反价，心态飘忽，今年市场回归平静，二手房价适度回调，回到更合理的价位。购房者有更丰富的房源选择，可以平心静气跟业主谈价格，不用担心冲动买房。
在写稿的过程中，有接近一半特惠房源火速卖出了，萨姐一边写稿，一边更新房源。由此可见，购房者是很精明的，只要心水小区有低于市场价房源挂牌，马上会被目标客户拿下。
资深中介小雨称，去年北滘新城楼市以投资客为主，今年已转为以本地刚需客、改善客为主，市场需求依然存在，一些低总价、高性价比项目更容易走货。
近期央行降准，中央喊话支持各地完善房地产政策，四大行首套房贷利率降至4.8%起，多重利好叠加之下，你会选择趁机抄底还是继续观望？欢迎在评论区留言。
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